Lokale usługowe w nowoczesnych osiedlach – co warto wiedzieć?

Analizując oferty deweloperów i charakterystykę tworzonych przez nich nowoczesnych osiedli, zazwyczaj skupiamy się przede wszystkim na dostępnych w tej przestrzeni mieszkaniach, a także miejscach służących rekreacji i wypoczynkowi. Tak się składa, że ważną częścią takiego osiedla, w dużej mierze decydującą o jego funkcjonalności i komforcie mieszkańców, są lokale użytkowe. Dziś postaramy się opisać, jaką rolę odgrywa każdy lokal usługowy pod biznes lokalny usytuowany na nowoczesnym osiedlu mieszkaniowym. Przeanalizujemy znaczenie tych lokali z punktu widzenia osób pragnących prowadzić w nich działalność gospodarczą jako właściciel nieruchomości lub potencjalny najemca. Postaramy się także określić potencjał najmu lokalu usługowego usytuowanego na takim osiedlu z punktu widzenia inwestora. Jedno jest pewne – nieprzypadkowo lokale użytkowe, usytuowane najczęściej na parterach budynków mieszkalnych są standardowym elementem krajobrazu we współczesnym budownictwie mieszkaniowym. 

Lokal usługowy pod biznes lokalny – wyróżnik nowoczesnych osiedli mieszkaniowych

Chociaż z różnych powodów nowe mieszkania w Warszawie nie powstają w tak szybkim tempie, jak prawdopodobnie życzyliby sobie tego ich przyszli właściciele, nowoczesne osiedla mieszkaniowe wciąż pozostają priorytetem dla wielu kupujących. Współczesne budownictwo mieszkaniowe utożsamiane jest z komfortem, lokalami dopasowanymi do potrzeb mieszkańców, energooszczędnością i ekologicznym podejściem. 

Inną charakterystyczną cechą każdego nowoczesnego osiedla jest lokal usługowy pod biznes lokalny, a właściwie wiele takich obiektów znajdujących się na terenie nowoczesnego osiedla. To nie przypadek – współcześni mieszkańcy miast pragną jak najwięcej codziennych potrzeb załatwiać w bezpośrednim sąsiedztwie, aby nie marnować czasu. Pozytywnie wpływa to zresztą na potencjał najmu lokalu usługowego. Znalezienie najemców i wynajem lokalu usługowego nie jest trudne, ponieważ sąsiedztwo aż prosi się o otwarcie punktów handlowych i usługowych, w tym sklepu spożywczego i typowego „warzywniaka”, banków, klubów fitness, szkół językowych i wielu innych obiektów zaspokajających oczekiwania mieszkańców. Na przestrzeni ostatnich lat tego typu lokale stały się standardem. 

Lokal usługowy na nowoczesnym osiedlu – zalety prowadzenia działalności gospodarczej w tym miejscu 

Wyobraźmy sobie przedsiębiorcę, któremu zależy na wynajmie lokali użytkowych na nowoczesnych osiedlach lub ich zakupie na własność, by prowadzić tam działalność gospodarczą w formie lokalnego biznesu. Na czym polegają mocne strony takiego rozwiązania?

Zalety prowadzenia biznesu w lokalu użytkowym na nowoczesnym osiedlu:

·         Szerokie grono potencjalnych klientów: Dla większości mieszkańców osiedla lokal użytkowy, a konkretnie znajdujący się w nim biznes jest pierwszym wyborem ze względu na bliskość. Dzięki temu możliwe jest szybsze zbudowanie lojalność klientów ze względu na częste bezpośrednie kontakty. Oznacza to stały dochód, który pozwoli bez problemu opłacić czynsz najmu lub szybko osiągnąć zwrot z inwestycji w lokal użytkowy. 

·         Niskie opłaty eksploatacyjne: Usytuowanie na nowoczesnym energooszczędnym osiedlu, gdzie istnieje dobra termoizolacja, a często również fotowoltaika i systemy odzyskiwania deszczówki, pomaga obniżyć koszt funkcjonowania biznesu.

·         Doskonały stan techniczny lokalu: Nieruchomość nie wymaga kapitalnego remontu, ponieważ jest nowa, a więc nabywca lub najemca nie poniesie zbędnych kosztów na początkowym etapie prowadzenia działalności i uniknie przykrych niespodzianek. 

·         Łatwa adaptacja lokalu: Nawet jeśli adaptacja lokalu należy do obowiązków najemcy, w nowoczesnym budownictwie nie będzie ona droga, a jej koszty przynajmniej częściowo liczą się do kosztów uzyskania przychodu przedsiębiorcy.

·         Elastyczna aranżacja: Nowy lokal użytkowy znacznie łatwiej zaaranżować do potrzeb swojej działalności biznesowej również pod względem estetycznym. Zależnie od treści umowy najmu, a zwłaszcza okresu jej trwania i okresu wypowiedzenia, może się to okazać opłacalną decyzją. 

·         Dopasowanie do potrzeb klientów: Niezależnie od charakteru działalności, istnieje duże prawdopodobieństwo, że znajdzie ona z łatwością potencjalnych klientów. Na nowoczesnych osiedlach mieszkaniowych z pewnością warto prowadzić biznes skierowany do przedstawicieli klasy średniej, rodzin z dziećmi czy młodych singli poszukujących rekreacji, rozrywki, usług gastronomicznych czy doradczych.

Jak wybrać optymalny lokal użytkowy do prowadzenia swojej działalności gospodarczej?

Wybierając lokal usługowy pod biznes lokalny, należy zwrócić uwagę na kilka fundamentalnych czynników. Dotyczą one zarówno najemców, jak i właścicieli lokalu, dlatego w tej części artykułu pominiemy wszystkie kwestie związane z terminem zakończenia umowy, płatnością czynszu i obowiązkami stojącymi po stronie wynajmującego oraz najemcy. Na co zwrócić uwagę przed zawieraniem umowy zakupu lub najmu lokalu?

Jak wybrać lokal użytkowy pod biznes na nowoczesnym osiedlu mieszkaniowym:

·         Metraż lokalu i jego układ: Niezależnie od wszystkich innych czynników, przed podjęciem decyzji należy upewnić się, czy metraż i układ panujący w lokalu będącego przedmiotem najmu lub zakupu będą dobrze dostosowane do potrzeb konkretnego biznesu.

·         Lokalizacja: Usytuowanie lokalu użytkowego zdecyduje o tym, jak wielu mieszkańców i osób odwiedzających osiedle będzie miało okazję do niego wstąpić, zamiast odwiedzić konkurencję. Równie istotna jest widoczność lokalu użytkowego, a także samego szyldu. Nie bez znaczenia pozostają ewentualne miejsca parkingowe. Na nowoczesnych osiedlach te czynniki raczej nie stanowią problemu. 

·         Przeznaczenie: Przed wyborem lokalu należy zastanowić się, czy jest on przeznaczony do prowadzenia planowanej działalności. Przykładowo nie wszystkie nieruchomości nadają się do prowadzenia gastronomii, choćby ze względu na ich wentylację.

·         Czynsz: Czynsz podstawowy i ewentualne dodatkowe opłaty to również ważne kryterium, ale zawsze należy skonfrontować ich wysokość z potencjałem, jaki na nowoczesnym osiedlu generują mieszkańcy. Wsparciem w zachowaniu efektownego wyglądu nieruchomości i jej otoczenia będzie fundusz remontowy, którego wysokością warto zainteresować się przed podjęciem decyzji zakupowej.

·         Perspektywy: Planowana rozbudowa osiedla lub usytuowanie w dynamicznie rozwijającej się dzielnicy to określone warunki, które każą przypuszczać, że przed danym biznesem stoją realne perspektywy na rozwój. 

Potencjał najmu lokalu usługowego – dlaczego warto nabyć lokal usługowy pod wynajem?

Czas wcielić się w rolę wynajmującego, czyli osoby, która pragnie zainwestować w lokal użytkowy na nowoczesnym osiedlu pod wynajem. Kluczową rolę w opłacalności takiej inwestycji odgrywa potencjał najmu lokalu usługowego. Jakie są najważniejsze zalety inwestycji w taką nieruchomość?

Zakup i wynajem lokali użytkowych – zalety: 

·         Pasywny dochód: Inwestycje w nieruchomości od lat należą do bezpiecznych i zapewniających pasywny dochód, a lokale użytkowe nie są pod tym względem wyjątkiem. 

·         Wynajem długoterminowy: Koszty adaptacji lokalu sprawiają, że najemcom rzadko zależy na przedwczesnym wypowiedzeniu umowy zawartej z wynajmującym. Dla właściciela nieruchomości oznacza to wyższy poziom stabilności niż w przypadku mieszkań.

·         Łatwość znalezienia najemcy: Otwarcie biznesu na nowoczesnym osiedlu to marzenie niemal każdego przedsiębiorcy, ponieważ doskonale zdaje on sobie sprawę z szerokiego grona potencjalnych klientów.

·         Wzrost wartości lokalu: Istnieje duże prawdopodobieństwo, że wartość lokalu użytkowego usytuowanego na nowoczesnym osiedlu będzie regularnie rosła. Oznacza to w praktyce dobre zabezpieczenie przyszłości właściciela, możliwość podpisania korzystniejszej umowy najmu lokalu użytkowego w przyszłości albo jego odsprzedaży na bardzo atrakcyjnych warunkach. 

·         Niższe koszty eksploatacji: Jeśli właściciel będzie zmuszony do pokrycia ich samodzielnie, przykładowe koszty związane z remontem lokali w nowych budynkach są znacznie niższe od nieruchomości w starym budownictwie.

Co powinno znaleźć się w umowie najmu lokalu użytkowego sporządzonej w formie pisemnej?

Na końcu warto poświęcić kilka zdań w samej umowie najmu lokalu użytkowego. Co powinno się w niej znaleźć poza podstawowymi zapisami, takimi jak dane stron umowy i opis lokalu?

Czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne

Czynsz i dodatkowe opłaty, w tym eksploatacyjne, za media i za wywóz śmieci należą do najważniejszych zapisów, ale warto również rozważyć ewentualną waloryzację czynszu ze względu na inflację. Bardzo istotne są także terminy i sposób płatności.

Obowiązki najemcy i wynajmującego

Obie strony umowy mają swoje prawa i obowiązki. Przykładowo najemca musi użytkować lokal zgodnie z jego przeznaczeniem i terminowo płacić czynsz. Gdy najemca zalega z opłatami, wynajmujący powinien mieć możliwość rezygnacji z umowy również bez zachowania okresu wypowiedzenia. Wynajmujący zobowiązuje się do przekazania lokalu w określonym stanie. Umowa może także określać dopuszczalne rodzaje działalności gospodarczych i inne ograniczenia.

Okres trwania umowy

Umowa może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Obie strony decydują o warunkach jej przedłużenia i wypowiedzenia. W dokumencie mogą znaleźć się też klauzule dotyczące wcześniejszego wypowiedzenia umowy.

Zarówno z perspektywy najemcy, jak i wynajmującego, tak ważny dokument przed podpisaniem warto przeanalizować z prawnikiem, a nawet poprosić specjalistę o jego przygotowanie. Nie zmienia to faktu, że współpraca pomiędzy wynajmującym a najemcą zazwyczaj układa się bardzo dobrze, bo na nowoczesnych osiedlach lokalne biznesy kwitną!